マイホーム購入!失敗しないための買い方【物件選び編】

2018年1月21日

どうも!お疲れ様です。たけし(@takeshinonegoto)です。

前回は【計画編】としてマイホーム計画を立てました。何から始めればイイかわからない人は、とりあえず専門のコンサルタントを訪ねるべきです!

中古物件を選ぶにあたり、コンサルタントや建設業の方すべてに共通していた意見がありました。

今回はその内容をまとめてみました。中古物件を買う人は要注意して欲しいことです。

 

マイホーム計画から引っ越しまでのまとめ記事はコチラです。

 

新築建売には注意しろ!?

最初に結論言っときますね。

一生そこで住むつもりなら新築建売はNG!

ぼくらが注意することになったんが「新築建売」っす。

 

知り合いの建築屋の社長3人くらい色々聞きまわってた時期があったんですけど、どの社長さんも「新築建売には注意しろ!」と言っていました。ちなみにコンサルの人も同じこと言ってたんすよね。

こんなに意見が揃うって、ある意味すごいっすよね。。

 

「『新築建売』ってなんか聞いたことあるけど、よくわからんよ」

って人のために簡単に説明しますね。

まず普通に「新築」っていうと、そこに住む人とハウスメーカーが打ち合わせを重ねて新しい家を建てることなんですね。ぼくらが1番最初に計画してたんはコレっすね。

これに対して、「新築建売」ってのは、建てた時点では誰が住むんか決まってない家なんですね。ハウスメーカーが建てた家に、気に入った人が買って住むって感じっすね。

つまり、誰が住むのかが決まってないけど建てるのが「新築建売」ってことっす!

 

新築なのでもちろん見た目はキレイなんすね。
大事なことなんで繰り返しますね。「見た目は」キレイなんです。。

っていうのも「新築建売」ってのはハウスメーカーが予算と工期を制限して、空いた土地にいっぱい建ててるんですね。空いた土地があるからとりあえずイイ感じの見た目の家を建てとけーって。

そんで、こういう「新築建売」の家の特徴って、使ってる素材があんまりイイもんを使ってないってとこなんですよね。。

予算制限されてるんで当然っすよね。そんなんで作らせられてる大工さんが可哀そうっすね。。

そんな感じなんでどうしてもスカスカの柱だったりするんすよね。

 

これはある工務店の社長が言ってた話なんで、必ずってわけじゃないですよ。

建てるところを購入者に見られていない。ってことは多少は手を抜いたり・・・

なんてもこともあるかもしんないっすよね。人間ですし。。。

 

どうっすか?あなたは新築建売買いますか?

ぼくは買いません。

 

リフォーム済み物件にも注意しろ!?

こっちも先に結論言っときますね~。

リフォーム済み物件はできれば避けること!

次にぼくが注意することになったんが「リフォーム済み物件」っす!こちらも知り合いの建築屋の社長が注意しろ!と言っていましたね。

 

リフォーム済み物件ってのはなんとなくわかると思いますけど、リフォームをした物件っす。

はい。そのまんまっすね笑

 

リフォーム済み物件っていうと、購入後すぐに住めるのが大きなメリットっすね!

なんかしらの事情で、すぐにでも住める場所を用意しなきゃなんないよ!って人はリフォーム済み物件もイイと思いますよ!

例えば、単身赴任なんすけど、アパートには住みたくない!って人とかっすね。

でも、じっくりと検討する時間があんのにリフォーム済み物件を買うってのはおススメできないっすね。

例えば、結婚したからとりあえず安アパートで二人暮らしを開始したけど、いつかは一軒家に住みたいなぁ~って言ってる夫婦とかっすね。こんな人らはリフォーム済みじゃない物件を探してみた方がイイっすよ!

 

じゃあなんでリフォーム済み物件がおススメできないかってことを説明していきますね!

リフォーム済みの物件ってのは割高なんすよね。

「いやいや、リフォーム済みなんやから当然やろ!」って思います?

実は不動産屋が少しでも儲けを出すために、リフォームをした金額より少し割高にして売るんすよね。

 

かなり簡略化するけど、数字で説明しますね。

例えば土地と建物で1500万円の家に400万分のリフォームをして、2000万円で売っているイメージです。この例では100万円分不動産屋が儲けるようになっていますね。

じゃあ、この土地と家を買って、自分で400万円分のリフォームを工務店に依頼した場合どうなりますか?当然1900万円ですよね。

つまり、リフォーム済み物件は通常のリフォームよりも割高になりがちなんすね。しかもそのリフォームはあなたの希望通りのリフォームじゃないすよ。

 

まとめるとこんな感じっすね

  • 割高なリフォームが行われてる
  • リフォーム内容はあなたが希望している内容ではない

どうです?リフォーム済み物件に魅力感じます?

 

リフォーム前の物件を買ってリフォームをした方が、自分の思い通りになりますし、金額も抑えられますよね。
ってわけでリフォーム前の中古物件を探しました。

 

ただ残念ながら、最近は不動産屋がすぐにリフォームしちゃうんすよね。気になる人は中古物件をググってみてください。たぶんほとんどがリフォーム済みっすよ。

もし、リフォーム前の物件を見つけることができたら「ラッキー!」って思ってください!!

すぐに不動産屋に連絡をしましょう!

 

リフォームとリノベーションの違い

リフォームって言葉は昔からあった気がしますが、最近はリノベーションという言葉も使われてきました。

もちろんちゃんとした違いはあるんでしょうけど、実際に業界にいる人が言うには「あんまり使い分けてない」だそうです。

なんとなく細かい修理や改築を「リフォーム」。大がかりなものを「リノベーション」って言ったりしてるそうです。

例えば、キッチンの入れ替えとか、壁紙の張替えなんかは「リフォーム」。2つの部屋を1つの部屋にしたり、キッチンの場所を変えたりなんかは「リノベーション」。という感じで分けてるみたいですね。

ただ、一般の人としては「どちらもなんとなく同じような意味」と認識してOKです!もちろんこのブログでも特に使わけはしません。

 

築年数の基準

次に注意した点は築年数ですね。先に結論を言いますが、最終的に築60年の古民家を購入しました。

 

築20年を超えていると、かなり安い金額でないとキツイかと思います。というもの、家には寿命があり、一生の内で何回かリフォームをしなければなりません。

ここで築20年を超えてしまっている物件はすぐに寿命がきてしまうんですね。つまり買って数年でまたリフォームが必要になっちゃんですね。

これだと多少安かったとしてもすぐにリフォームでお金かかっちゃいますよね。せっかく安い物件買えたのに、すぐにリフォームでお金かかっちゃうんであんまり意味ないっすよね。。

 

というわけで築10年くらいの物件を探してみました!このくらいだったらすぐにリフォームにはならないだろうってことで、多少高くてもいいかな~って。

 

今の話を聞いてると「あれ?じゃあ古民家はすぐに寿命が来ちゃうんじゃないの?」って思いますよね。
古民家の場合はここで書いた築年数とは別の話になるんです。

それについてはまた別の記事で書いておきます。

 

まとめ

  • 新築建売はやめた方がイイ
  • リフォーム済み物件はできれば避ける
  • 築年数が20年を超えている場合は要注意
  • ただし古民家は別とする

根拠も含めて、建築に関わる人たちの意見が揃ったのがびっくりでした。それくらい確かな情報というように受け取っております。

 

マイホーム計画から引っ越しまでのまとめ記事はコチラです。