やたら安い中古物件の理由。物件探しで注意したい3つのポイント

2018年1月21日

どうも!お疲れ様です。築60年の古民家を購入して大満足しているたけし(@takeshinonegoto)です。

この記事ではマイホーム購入のための「中古物件選び」について書いてみます。

中古物件を調べていると綺麗で新しい物件なのに、そんなに高くない物件とか出てきませんか?なんとなく怪しいなと思ってても、なんで安いのかわからないですよね。

 

もちろん「安いなりの理由」があるんです。

今回、僕が物件探しをしているときに建築業界の関係者から聞いた、「安いなりの理由」を紹介します。

「安いなりの理由」を理解して、本当に満足できる中古物件を見つけましょう!

 

マイホーム計画から引っ越しまでのまとめ記事はコチラです。

 

建売物件は要注意

いきなりですが、これが一番大事です。結論を言うと一生その家で暮らすつもりなら、建売物件はおススメしません。

僕は仕事や知り合いのツテで、建築会社や不動産会社の社長とよく話すことがあるんですが、全員の意見が一致していたのが「建売物件は要注意」ということでした。

 

そもそも「建売物件」ってどんな物件なんでしょうか?例えば「新築物件」と比較して考えてみましょう。

「新築物件」っていうと、そこに住む人とハウスメーカーが打ち合わせを重ねて新しい家を建てることなんですね。

これに対して、「建売物件」ってのは、建てた時点では誰が住むか決まってない物件なんですね。ハウスメーカーが空いてる土地に家を建てて、気に入った人が買って住むって感じですね。

つまり、誰が住むのかが決まってないけど建てるのが「建売物件」ってことです。

 

じゃあなんで「建売物件」には注意しなくちゃいけないんでしょうか。

実は「建売物件」っていうのはハウスメーカーが低予算・短工期でいっぱい建ててるんですね。

空いた土地があったら、とりあえずイイ感じの見た目の家を建てとくんですね。

そして「建売物件」の特徴というのが、あまりイイ素材を使っていないということなんです。予算を抑えられてるので当然ですよね。

見えるところは綺麗にしますが、壁の中とか床の下みたいに見えない部分は・・・という感じです。

 

さらに言うと、建築工事をしている時点では住む人が決まってないので、注意して見てる人がいないんですよね。

誰も見てないなら・・・ということもありますよね。人間ですし。

ちなみに建売じゃないときは結構工事中の家に行くことが多いです。家の中で打ち合わせをしたりするので。

 

そんなわけで「建売物件」は築年数や見た目の割に、安いことが多いんですよね。

※ここで言っている内容は、あくまでも僕の知り合いの建築業界関係者が言っていた内容です。そうでない「建売物件」もあるんじゃないかと思います。

 

余談ですが、僕も1回だけあまりに安かったので「建売物件」の内覧会に行きました。見た目も綺麗でキッチン設備も割と新しいものを使っている印象でした。

でもその物件を担当している不動産会社は地元で有名な悪徳業者でした笑

寝る助

寝る助

とにかく「建売物件」はおススメしないです。安さにつられないようにしてくださいね

 

「リフォーム済み物件」は要注意

これに関してはメリット・デメリットがあります。それに「リフォーム前の物件」自体がそもそもほとんど無かったです。

なので「リフォーム済み物件」はできれば避けた方がイイ!というぐらいで聞いてください。

 

「リフォーム済み物件」というとすぐに住むことができるというメリットがありますね。そのメリットが大きいと感じる方は全然問題ないと思います。

 

でも「リフォーム済み物件」って実は割高なんですよね。

「リフォーム済みなんだから当然だろ!」って?そうじゃないんです。同じリフォームを割高でしてるという意味です。

 

簡略化して数字で説明しますね。

「リフォーム済み物件」というのは、

  • 土地と建物・・・1500万円
  • リフォーム代・・・400万円

という内訳の物件を2000万円で売ってるイメージです。差額の100万円は不動産屋が儲けるようになっていますね。

じゃあ、この土地と家を買って、自分で400万円分のリフォームを工務店に依頼した場合どうなりますか?当然1900万円ですよね。

つまり「リフォーム済み物件」というは通常のリフォームよりも割高なんですね。

しかもそのリフォームはあなたの希望通りのリフォームじゃないと。

 

まとめるとこんな感じですね

  • 割高なリフォームが行われてる
  • リフォーム内容はあなたが希望している内容ではない

どうです?「リフォーム済み物件」に魅力感じますか?

 

ただ、冒頭にも書きましたが「リフォーム済み物件」じゃない物件ってほとんど無いんです。不動産屋がすぐにリフォームしちゃうんですよね。

だから「リフォーム前の物件」をもし見つけられたら、すぐに内覧を申し込んだ方がイイです。早くしないと「リフォーム済み物件」にされちゃうので。

寝る助

寝る助

ほとんどの物件が「リフォーム済み」なので諦めてもイイけど、もし「リフォーム前の物件」を見つけたら、すぐ連絡をしようね!

 

築年数20年以上は安くて当然

最後に築年数を見る上で基準にしておきたい考え方を書いておきます。

 

新しければ高くて、古ければ安い。当然のことですが、このようになっています。でもある程度の築年数を超えると、買ってすぐにリフォームが必要ってことにもなりかねないですよね。

だからある程度の築年数を超えている場合は、リフォームすることも視野に入れて予算を決める必要があります。

逆にある程度の築年数未満であれば、すぐにリフォームが必要ということは考えにくいので、リフォーム代は視野に入れずに予算を決めることができます。

 

そこで基準になる年数は築20年です。

動物と同じように家にも寿命があります。そのため一生の内に何回かはリフォームが必要になります。

具体的に言うと築10年くらいの物件であれば、多少高くてもリフォームの必要が無いということになります。

築30年くらいの物件であれば、購入後数年でリフォームが必要になります。だからリフォーム代を考慮したら予算を超えてしまうかもしれません。

寝る助

寝る助

築20年以上と未満とで、別々に予算を決めておくと楽だね

 

ちなみに僕は築60年の物件を購入しました。いわゆる古民家というやつです。

上で書いた内容と照らし合わせると、築60年の物件なんて相当安くないとダメですよね。確かにかなり安値で購入したんですが、古民家の場合はちょっと話が別なんですね。

その辺りのことはコチラの記事でご紹介しています。古民家に興味のある方は一読してみてください。

 

まとめ

  • 建売物件はイイ素材を使っていない
  • 建売物件は住む人が見ていない内に建てる物件
  • リフォーム済み物件は割高のリフォームをしている
  • リフォーム前の物件があれば、すぐに内覧の申し込みを
  • 築年数は20年を基準に予算を決める

注意しなけらばならない理由も含めて、建築業界の知り合い全員の意見が一致したのが印象的でした。

これを参考にするかどうかはともかく、こういうことが行われているんだなと覚えておいてください。

 

色々と難しいことを書かせていただきましたが、もしあなたがこれからマイホーム計画を立てるところという場合は、まず物件購入専門のコンサルタントに相談をするのがベストです。

じゃないと正しい予算の決め方や、あなたにあった物件の探し方がわからないまま、物件探しをすることになってしまいます。

コンサルタントの方はあなたがベストな物件を選ぶためのサポートをやってくれます。(しかも僕の場合は無料でした)

コンサルタントについての詳細は「マイホーム計画は「コンサルタントに相談」から始めるのがベスト」で書かせていただきました。マイホームについてまだぼんやりとしている方は、是非一読してみてください。